28 de setembro de 2020
Enquadramento
No passado dia 20 de agosto, foi publicada a Lei n.º 45/2020, que, no âmbito da pandemia da doença Covid-19, procedeu à segunda alteração ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional.
Adicionalmente, cumpre referir que o regime sob análise tinha sido alterado, num primeiro momento, pela Lei n.º 17/2020 (por favor, revisitar, para este efeito, nosso Tax Alert Medidas Excecionais Covid-19 | Pagamentos das rendas não habitacionais).
Diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais
Atualmente, o arrendatário não habitacional que registe uma quebra de rendimentos, nos moldes definidos na Lei n.º 17/2020, poderá diferir os pagamentos das rendas vencidas:
- Nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente;
- Nos meses em que seja determinado, no âmbito da pandemia da doença Covid-19, o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade;
- Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.
Neste âmbito, note, por favor, que:
- O diferimento não pode aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020;
- O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022. No entanto, o arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida;
- O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao 8.º dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.
Nas condições supra apresentadas, os senhorios podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, em determinadas condições, em norma a regulamentar.
Cessação do contrato ou outras penalidades
As normas de cessação do contrato ou outras penalidades não se aplicam a estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que se encontrem dispensados do pagamento de rendas mínimas até 31 de dezembro de 2020.
Dever de comunicação e proposta de acordo
Cumpre referir que para o arrendatário beneficiar do regime sob análise, este:
- Deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime. No que concerne às rendas que se vençam durante o mês de julho, este prazo é alargado para 20 dias; ou, alternativamente
- Pode endereçar ao senhorio, mediante carta registada com aviso de receção, uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas.
As comunicações elencadas acima devem conter, nomeadamente:
- O prazo de resposta de 10 dias considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo;
- O conteúdo que pode apresentar a resposta;
- As consequências da falta de resposta.
No que concerne à aceitação ou recusa do respetivo acordo:
- É da responsabilidade do senhorio efetuar essa comunicação, através de carta registada, no prazo de 10 dias após a receção da proposta do arrendatário. Em caso de ausência de resposta ou resposta após o prazo assume-se que o senhorio aceita a proposta do arrendatário;
- Adicionalmente, o senhorio pode enviar uma contraproposta ao arrendatário que deve responder no prazo de 10 dias.
O dever de comunicação descrito anteriormente é aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de julho de 2020 até ao dia 31 de dezembro de 2020.
Garantias Bancárias
Em face da situação epidemiológica vigente, o senhorio não pode executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais.
Regimes mais favoráveis
A presente lei não impede que sejam aplicados regimes mais favoráveis ao arrendatário, decorrentes da lei ou acordos celebrados entre as partes.
Note, por favor, que nos casos de arrendamento não habitacional, existindo acordo previamente celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário, no prazo de 30 dias após a entrada em vigor da presente lei, através da qual o arrendatário manifesta a intenção de aplicar o regime sob análise. Nestes casos, as quantias que já tenham sido pagas a título de renda não são devolvidas ao arrendatário.
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor no dia 21 de agosto de 2020.
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Em face do exposto, caso tenha qualquer dúvida, não hesite em contactar Catarina Breia (+351 91 7575 832 ou cbreia@pt-nexia.com) do nosso Departamento Fiscal.